持ち家の人必見!住宅ローンを見直すタイミングとそのメリットとは?

2018.12.28 (更新日:2018.12.28)
住宅購入の際に、あれこれ悩んで組んだ「住宅ローン」。一度組んでしまえば終わりかというと、そうではありません。一般的に35年返済でローンを組む方が多いと思いますが、保険と同様に、時には住宅ローンも見直してみることをおすすめいたします。今回は、ファイナンシャルプランナーの平原直樹(所属:ブロードマインド株式会社)が、住宅ローンを見直すタイミングとそのメリットについて解説いたします。
■住宅ローンを見直すべきタイミングとは?
生命保険の場合は、お子さまの誕生や小学校への入学など、「家族の変化」に合わせて見直すのが一般的です。では、住宅ローンはどのタイミングで見直すべきなのでしょうか?
住宅ローンの場合は、金利の変化など、経済状況の変化に合わせて見直すのが一般的です。つまり、生命保険は家族構成などの内的な要因で見直しをするのに対し、住宅ローンは経済状況などの外的な要因が変化したタイミングで見直しを検討するべきということですね。
■住宅ローンを見直す場合、どのような方法があるの?
一口に住宅ローンの見直しといっても、大きく分けて2種類あります。1つ目は、現在の金融機関に金利を含めた条件の見直しをお願いすることです。「もう少し金利を下げてほしい」とお願いするイメージです。2つ目は、新しい金融機関に借換えをすることです。つまり、現在借りている金融機関から別の金融機関へ変更するということです。
そして、ここ数年は住宅ローンの借換えをする方が増えています。では、住宅ローンを借換えるメリットとはどのようなものなのでしょうか?次で解説したいと思います。
■住宅ローンを借換えるメリット
1:借入金利を下げることができる
一つ目は、やはり金利面でのメリットです。住宅ローンを組む際は、当然ですが借入時に金利などの条件を決定することになりますよね。そして、別の金融機関に借換えた場合、新しい金融機関(借換え先の金融機関)にとっては新規のお客様という扱いになるため、現在の金利などの条件が適用されることになります。
さて、現在の金利はどうであるのか?というと、2016年1月末に発動されたマイナス金利政策により、とても低い状態にあります。たとえば、35年間固定金利となるフラット35の金利推移で考えてみましょう。2008年11月には2.89%でしたが、現在は1.41%と大きく金利が下がっています。
では、現在の金利水準に借換えをした場合、どの程度メリットが出るのでしょうか?
仮に2008年11月の金利(2.89%)で、4,000万円の住宅ローンを35年(元利均等返済)で組んだとします。この場合、毎月の返済額は151,495円で、総返済額は63,627,560円になります。一方、ローンを組んで10年後のタイミングで、現在の金利水準である1.41%で借換えをした場合はどうでしょうか?10年後の残債は約3,227万円ですので、仮に3,220万円として計算すると、毎月の返済額は127,422円になります。借換え前と比べて、毎月の返済額が24,073円減ることになります。この差額が借換えによる金利メリットということですね。残り25年間で考えると、約720万円分総返済額が減ることになります。

※上記計算はあくまでもシミュレーション値になり、実際の金額とは異なる場合がございます。あらかじめご了承ください。
 耳より情報!!
ちなみに、フラット35で借入期間が20年以内だと金利がさらに下がります。前述の通り、2018年12月現在のフラット35の金利は1.41%ですが、返済期間が20年以内の場合は1.32%となっています。こうした制度を活用できれば、更に金利メリットを受けることができますね。
ただし、実際に借換えるにあたっては別途手数料が発生します。そのため、借換えを検討する際には、手数料も含めて考える必要があるのでご注意ください。
また、前述の通り、借換えは新しく住宅ローンを組むことと同義ですので、転職をしたばかりのケースなどは借換えを行えないこともあります。そんな際は、現在の金融機関に交渉してみると良いでしょう。現在の金融機関からしてみると、現在の金利水準よりも高い金利で借りてくれているお客様ということで、他の金融機関に取られるくらいなら・・・と金利を下げてくれることもあるようです。もちろん必ず下げてくれるわけではありませんし、金利を下げてくれたとしても、新規の借入水準まで下げるのは難しいようです。とはいえ、現在の借入金利よりも少しでも下がればメリットが出ますよね。
2:保険機能を充実させられる
住宅ローンの借換えというと、金利メリットばかりに目が行きがちですが、実は保険機能を充実させることも可能です。一般的に、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険がセットになっています。団体信用生命保険と聞くと、契約者が死亡した際に、死亡保険金を住宅ローンの残債に充当させることをイメージする方が多いと思いますが、保険金が下りるのは契約者の死亡時だけではありません。一昔前までは、「死亡」または「高度障害」が保障の対象でした。ここでいう「高度障害」とは、両目の失明や両足が動かなくなるなどの所定の状態を指します。
では、現在ではどのようになっているのでしょうか?
たとえばフラット35の場合で考えてみると、「身体障害」という高度障害よりももう少し条件を緩和した状態でも保険金が下りるようになりました。ここでいう「身体障害」には、具体的にはペースメーカーや人工透析などが該当します。
また、オプションにはなりますが、三大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)で所定の状態になった場合に保険金が下りる、三大疾病保障が以前より用意されておりましたが、こちらは要介護2以上で保険金が下りるよう支払い範囲が拡充されています。このように、以前と比べて保障機能がより充実していることがわかりますね。
なお、フラット35だけでなく、民間の金融機関でも保障機能を拡充しています。たとえば、三大疾病だけでなく他の疾病も追加した、七大疾病や八大疾病タイプを用意している金融機関もあります。また、同じ三大疾病保障でも、所定の状態だけでなく手術も対象に追加するなど支払いの条件を緩和している金融機関もあります。住宅ローンは長期間支払っていくことになりますので、借換えることでこうした保障機能がつくとなると安心ですよね。
いかがでしたでしょうか?このように、住宅ローンを見直すことで金利面や保障面でメリットがあるかもしれないと思うと、見直さない手はないですよね!とはいえ、さまざまな金融機関から住宅ローン商品が出ているため、どれを選べば良いかわからない・・・という方も少なくないでしょう。そんな方は、Sodan[ソダン]のファイナンシャルプランナー(FP)に無料で相談してみませんか?
◎住宅ローンの見直しに関するご相談はこちら(無料)
ブロードマインド株式会社
執筆者:平原 直樹
財産形成や退職金運用といったお金の殖やし方を多くの方に伝えるべく、日本全国で年間100件を超えるセミナーを開催。最近では、高齢者の財産管理手法として、家族信託を広めるべく活動中。

■保有資格
・IFA(証券外務員一種)
・TLC(生命保険協会認定FP)
・2級FP技能士
・家族信託コーディネーター
・旅行業務取扱主任者

■得意分野
資産運用、ライフプラン、保険全般、住宅ローン、相続、家族信託

■実績
マネーセミナー:年間100回以上開催
  • この記事が参考になったら
    いいね! してね

ライフプラン・家計の見直し・資産形成まで・・・

Sodanの専門家(FP)に相談してみませんか?×

ライフプラン・家計の見直し・資産形成まで・・・あなたに合った解決策をご提案します。