無理のない住宅ローンを組むために・・・どんなことを考えておくべき?

2018.12.21
過去コラム「住宅購入を検討しているあなたへ。住宅ローン選びのポイントを徹底解説!」において、住宅ローン選びの際には「金利のタイプ」と「返済方法」がポイントであるとお伝えしました。それとは別に、住宅ローンを組むタイミングで考えるべきことがあるのをご存知でしょうか?今回は、ファイナンシャルプランナー(FP)の平原直樹(所属:ブロードマインド株式会社)が、住宅ローンを組むうえで考えるべきことについて解説いたします。
■無理のない住宅ローンの金額はどう考える?
実際に住宅ローンを組むにあたって、まず「いくらで住宅ローンを組むか?」を考える必要があります。ここで気をつけなければいけないのが、「実際に借りることのできる金額」と「無理なく返していける金額」は異なるということです。
それでは、無理のない住宅ローンの金額とはどれくらいなのでしょうか?
かつては年収の4~5倍といわれておりましたが、現在ではもう少し高い金額になることが多いようです。これには、不動産の物件価格自体が上がっていることと、住宅ローン金利が下がっていることが影響していると思われます。
では、長期固定金利のフラット35における直近10年間の金利推移をみてみましょう。2008年は2.7%程度だった金利ですが、2018年11月現在では1.45%程度となっています。仮に、3,000万円を借入期間35年、元利均等返済で借りたとします。毎月の返済額で比較すると、金利が2.7%の場合は110,491円でしたが、1.45%の場合は91,122円となります。このことから毎月の返済額が同じくらいであれば、金利が低くなった分、より多額のローンを借りることができるということがわかりますね。
こうした状況から、現在では「年収の何倍まで」を目安にするのではなく、実際の返済額を算出のうえ、手取り収入に占める割合で考えたほうが良いといえます。個人的には、手取り収入の30%以内に収めることをおすすめします。
■返済期間はどう考える?
そして、もう1つ考えなければいけないのが「返済期間」です。ローン自体は35年で組めるため、一先ず35年で住宅ローンを組もうとお考えの方も多いと思います。
では、ご自身の年齢に35を足してみてください。果たして、いくつになるでしょうか?
20代で購入した方以外は、定年後も住宅ローンが残ることがわかります。退職金や年金など老後に関しては不透明なことが多いので、基本的に住宅ローンは現役の間に完済しておきたいですよね。そのため、実際には35年で借りるにしても、まずは定年までに完済する前提で計算してみると良いでしょう。
仮に40歳の方で定年が65歳であれば、残り期間は25年です。では、3,000万円を25年間、金利1.45%の元利均等返済で借りたとしましょう。返済額は119,277円/月となります。一方、同様の条件で返済期間が35年間の場合は91,122円/月になるので、返済期間が短くなった分だけ返済額が大きく上がることがわかります。これを踏まえて、実際には返済期間35年で借りたとしても、25年間の返済期間で借りたとして差額を貯えておけば、定年時には完済することができるというわけです。
以上のことから、返済期間を定年までの期間で置き直してみて、その金額が手取り収入の30%以内に収まっていれば、無理なく返せる住宅ローンの額であることがわかりますね。
もちろん、ご家庭によって上記の目安は変わってきます。たとえば、お子さまの人数が多く、これから教育費の負担が大きくなることが予想されるご家庭などは、収入の30%以内だと厳しいかもしれません。反対に、将来的に相続の予定があるご家庭などは、定年以降に住宅ローンが残っていても相続財産で返済できるかもしれないため、目安額を算出する際も期間を定年までに置き換える必要はなさそうですね。
このように、家族構成や置かれている状況などで、目安額の算出方法も変わってきます。住宅購入を検討している方は、まずはファイナンシャルプランナー(FP)に、ライフプラン表を作成してもらうことから始めることをおすすめいたします。
◎ライフプラン表作成のご相談はこちら(無料)
ブロードマインド株式会社
執筆者:平原 直樹
財産形成や退職金運用といったお金の殖やし方を多くの方に伝えるべく、日本全国で年間100件を超えるセミナーを開催。最近では、高齢者の財産管理手法として、家族信託を広めるべく活動中。

■保有資格
・IFA(証券外務員一種)
・TLC(生命保険協会認定FP)
・2級FP技能士
・家族信託コーディネーター
・旅行業務取扱主任者

■得意分野
資産運用、ライフプラン、保険全般、住宅ローン、相続、家族信託

■実績
マネーセミナー:年間100回以上開催
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