住宅購入を検討しているあなたへ。住宅ローンの選び方のポイントを徹底解説!

2018.12.17
住宅購入の際には、住宅ローンを組む方がほとんどでしょう。一口に住宅ローンといっても、さまざまな種類や組み方があるため、「わが家の場合、いくらまで住宅ローンを組んでも大丈夫なのか?」「変動金利と固定金利のどちらを選べば良いのか?」「返済方法や期間はどう考えれば良いのか?」など、考えるべきことがたくさんあります。今回は、ファイナンシャルプランナー(FP)の平原直樹(所属:ブロードマインド株式会社)が、住宅ローン選びのポイントを解説いたします。
■住宅ローン選びのポイント①:金利のタイプ
住宅ローン選びのポイントとして、主に「金利のタイプ」と「返済方法」の2つがあります。まずは、金利のタイプについて詳しくみていきましょう。
金利のタイプには、「固定金利」と「変動金利」とがあります。まず、固定金利とは借入時から金利が変わらないタイプのことです。通常、変動金利と比較すると金利は高くなります。そのため、毎月の返済額も変動金利と比べて多くなりますが、毎月の返済額が変わらないので返済計画を立てやすいのが大きなメリットです。一方、変動金利とは将来的に金利が変動する可能性のあるタイプのことです。借入時の金利は固定金利よりも低くなるため毎月の返済額も少なくなりますが、将来的に金利が上がった場合は返済額が上がってしまうというリスクもあります。
このように、双方のメリット・デメリットは相反する関係になっています。なお、「10年固定金利」「5年固定金利」など、一定期間固定金利というタイプの商品もあります。この場合、当該固定金利の期間を過ぎると変動金利となるということを覚えておくと良いでしょう。
では実際に、2018年11月現在の金利水準で、固定金利と変動金利とでどれくらい返済額に影響があるのかを比較してみましょう。35年間固定金利でいうと、現在は1.45%程度が相場のようです。一方、変動金利は0.5%程度の金融機関が多いようです。仮に、返済期間35年でローン残高3,000万円の住宅ローンを組んだ場合は以下の通りです。
・固定金利(金利1.45%)の場合⇒91,122円/月
・変動金利(金利0.50%)の場合⇒77,876円/月
上記だけみると、変動金利のほうが毎月の返済という意味では楽であるように思えますよね。この金額差で今後の安心感をどう考えるかが、変動金利を選ぶか固定金利を選ぶか?のポイントいえます。
【変動金利を選択する場合の注意点】
ただし、変動金利を選択する場合は優遇期間についての確認を忘れないようにしてください。というのも、変動金利自体は2.475%程度と長い間変わっていないからです。2.475%だと、現在の固定金利よりも金利水準が高くなってしまいますよね。
では、なぜ実際には0.5%程度なのかというと、金融機関ごとに優遇(ある種の割引)しているからです。優遇に関しては、借入期間中はずっと優遇されるケースもあれば、期間が限定されていることもあります。そのため、優遇期間が終わってしまうと、変動金利自体は変わっていなくても実質的な金利上昇となり、返済額が上がることになるわけです。こうしたことから、変動金利の場合は、現在の金利だけでなく優遇期間もチェックしておく必要があるというわけです。
また、変動金利を選択する場合は、意外と知られていない「半年ルール」「5年ルール」「125%ルール」という3つのルールにも気をつけなければなりません。前述の通り、変動金利は金利上昇リスクがあるとお伝えしましたが、金利の見直しはどれくらいの頻度で実施されているかご存知でしょうか?
その答えが「半年ルール」です。加入している住宅ローン金利は、半年に1度見直されます。さて、金利が見直されたらすぐに毎月の返済額が上がるのか?というと、答えはNoです。じつは、月々の返済額は5年間変わりません。これが「5年ルール」といわれる返済額の変更タイミングのルールということですね。最後に「125%ルール」です。どういうものかというと、金利が上昇しても、毎月の返済額の上昇を125%までに抑えるというルールです。つまり、返済額の見直しが発生した際に、返済額の上昇に一定の上限を設けるということですね。
この3つのルールを考えると、金利上昇リスクのある変動金利で借りたとしても、返済額の変更は5年に一度しか発生せず、返済額の上昇も125%以内に収まるため、一見すると心配なさそうに思えますよね。しかし、見た目上の返済額が同じでも中身は変更されているので注意が必要です。
どういうことかというと、住宅ローンの返済額は「元金部分+利息部分」で構成されています。ということは、金利の上昇=利息部分の増加であることを考えると、その分元金部分は減っているということになりますよね。つまり、一見同じ額を返済しているように見えて、じつは元金の減りが悪くなっている(元金の返済を先送りにしている)だけなのです。結果、最終的に残った元金や未払い利息はローンの最終月にまとめて返済する必要があるため、これまでは払えていたけれど最終月になって返済できない・・・なんてことがないように注意が必要というわけですね。
 耳より情報!!
ちなみに、不動産屋から「今の家賃と変わらない金額で家が買えます!」というチラシを受け取ったことのある方も少なくないのではないでしょうか?これらのチラシに関しては、ローン額を変動金利で計算してあることが一般的です。というのも、前述の通り変動金利のほうが目先の返済額が低くなるので、その分「お得」に見えるからというわけですね。ずっとその額で返済が続くという保証はありませんので、注意が必要です。
■住宅ローン選びのポイント②:返済方法
次に、「返済方法」についてみていきましょう。前述の通り、住宅ローンは「元金部分」と「利息部分」とにわけられます。そして、どちらをどういう割合で返済するかによって「元利均等返済」と「元金均等返済」とにわけられます。
まず、元利均等返済とは毎月の返済額(元金部分+利息部分)が一定となる返済方法です。後述する元金均等返済と比べて、返済開始当初の返済額を抑えることができる反面、毎月の返済額に対する元金部分の割合が少なくなります。結果、なかなか元金部分の返済が進まないというデメリットがあります。次に、元金均等返済とは毎月の返済額(元金部分+利息部分)のうち、毎月定額で元金部分を減らしていく方法です。安定的に元金を減らすことができるため、徐々に毎月の返済額が少なくなるうえ、元利均等返済と比較して総返済額を抑えることができます。一方で、支払い当初は毎月の返済額が高くなるといったデメリットもあります。
では、仮に3,000万円の住宅ローンを返済期間35年、金利1.5%で借りる場合でシミュレーションしてみたいと思います。
元利均等返済の場合、毎月の返済額は91,855円、総返済額は38,579,239円となります。 一方、元金均等返済の場合、毎月の返済額に関しては初回の108,129円から毎月減少していき、最終的には71,516円程度になり、総返済額は37,893,750円となります。
上記を比較すると、元金均等返済のほうが685,489円ほど支払利息を抑えることができています。このことから、元金均等返済を選択した場合は、借り入れ当初こそ多く支払う必要があるので大変ですが、最終的には支払い利息が少ない分「お得」といえます。金融機関によっては、元利均等返済しか取り扱いのないケースもありますので、住宅ローン選びの際は確認してみると良いでしょう。
いかがでしたでしょうか?住宅ローンは一度組むと長い付き合いになるため、数ある住宅ローンの中からご家庭に合ったプランを選ぶためには、住宅ローンの金利タイプや返済方法による違いをしっかりと理解しておかないと、後々になって住宅ローンの返済で家計が苦しくなってしまったり、損をしてしまったりといったことが考えられます。「わが家の場合はどの住宅ローンを選べば良いの?」と悩まれている方は、ぜひ私たちFPにご相談くださいね。
また、「無理のない住宅ローンを組むために・・・どんなことを考えておくべき?」では、実際に住宅ローンを組むうえで考えるべきことについて解説いたしますので、こちらもあわせてご覧になってみてください!
ブロードマインド株式会社
執筆者:平原 直樹
財産形成や退職金運用といったお金の殖やし方を多くの方に伝えるべく、日本全国で年間100件を超えるセミナーを開催。最近では、高齢者の財産管理手法として、家族信託を広めるべく活動中。

■保有資格
・IFA(証券外務員一種)
・TLC(生命保険協会認定FP)
・2級FP技能士
・家族信託コーディネーター
・旅行業務取扱主任者

■得意分野
資産運用、ライフプラン、保険全般、住宅ローン、相続、家族信託

■実績
マネーセミナー:年間100回以上開催
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