住宅ローンの変動金利と固定金利。何を基準に選ぶと良いの?

2018.07.23
住宅ローンの「変動金利」と「固定金利」。金利が低い時には「固定金利」を選ぶと良いなんて言われているけれど、今後しばらくは金利が上昇しないような気もするし、「変動金利」でも問題ない気がするけど・・・結局のところ何を基準に選ぶと良いの?住宅ローンを検討されている方の中には、そんな疑問をお持ちの方も少なくないのではないでしょうか。今回は、「変動金利」と「固定金利」について解説いたします。
■変動金利の特徴とは
変動金利は、返済期間中、半年ごとに金利の見直しが行われるといった特徴があります。この金利の見直しは、短期プライムレート(金融機関が企業向けに短期(1年以内に)貸出する際のレート)をもとに決定されます。ただし、返済金額に関しては5年間は一定で、仮に極端に金利が上がったとしても、5年ごとの返済金額の上昇率は最大1.25倍までと決まっているため、いきなり返済金額が10万円→15万円のように極端に上がることはありません。
上図によると、現在の変動金利は2.475%程度となっています。これを基準金利といいます。「昨今の変動金利ってそんなに高かったかしら・・・?」と思われた方も多いのではないでしょうか。実は私たちが普段店頭などで目にしている変動金利は、以下の通り、この基準金利に対して各金融機関で金利の引き下げが行われたものになり、これを実行金利といいます。
基準金利(店頭表示金利)金利引き下げ適用金利
2.475%▲1.4%~▲1.85%0.625%~1.075%
■固定金利の特徴とは
固定金利は、文字通り、借り入れ当初から金利が変わらないといった特徴があります。固定金利の場合、10年国債利回りをもとに実行金利を決定します。下図が、全期間固定金利のフラット35(フラット20)の金利の推移です。この10年ほどで1%以上低下しており、特に2017年2月のマイナス金利の発表で最低金利を更新、現在は1.3%程度で落ち着いているといったところでしょうか。
※2017年10月から一般団信保険料が金利に上乗せとなる制度に変更となりました。その場合の適用金利は、上記に0.28%を足したものとなります。
では、5年や10年など、当初の一定期間を固定とする固定金利選択型の場合はどうなのでしょうか?
固定金利選択型の場合は、変動金利と同様に、基準金利に対して金利の引き下げが行われます。この金利の引き下げ幅に関しては、全期間同じ引き下げ幅であったり、当初の借り入れから一定期間引き下げ幅が大きく、一定期間が過ぎると引き下げ幅が小さくなったりと金融機関によって異なります。つまり、住宅ローン金利は下がっているはずなのに自分の組んでいた住宅ローンの金利が上がったという方は、金利の引き下げ幅が借り入れ当初は大きく、一定期間が経過して引き下げ幅が小さくなったということになります。
■変動金利と固定金利、どちらのほうが良いの?
結局のところ、変動金利と固定金利のどちらのほうが良いの?と気になる方は多いと思います。しかし、結論から言うと、どちらのほうが良いか?は完済してからでないとわかりません。というのも為替と同じように、金利の上昇・下降というものは、プロの経済学者でも読み切れないからです。
考え方としては、現状の金利比較で返済金額が安いほうを選ぶのではなく、変動金利であればどのくらいの金利上昇まで家計として耐えられるのか?を考えたうえで、金利タイプを選ぶことが重要です。では、以下で固定金利と変動金利(10年後に金利上昇)のシミュレーションをしたいと思います。
【条件】借入金額:3,000万円、借り入れ期間:35年
[35年固定(1.34%)]
月額返済金額89,522円/月
総返済金額37,626,629円

[変動(0.6%)→10年後 1%上昇(1.6%)]
月額返済金額79,208円/月89,270円/月
総返済金額36,297,971円

[変動(0.6%)→10年後 1.5%上昇(2.1%)]
月額返済金額79,208円/月94,585円/月
総返済金額37,892,101円

[変動(0.6%)→10年後 2
%上昇(2.6%)]
月額返済金額79,208円/月100,084円/月
総返済金額39,542,145円

上記の例でみると、10年後の金利上昇が1%程度であれば、変動金利のほうが結果的に良かったといえそうですね。反対に、1.5%以上上昇してしまうと、固定金利のほうが良かったといえそうです。
■住宅ローン金利を選ぶ際のポイントとは
前述では、今後の金利上昇リスクと家計の状況を踏まえて金利タイプを選ぶべきとお伝えしましたが、教科書的な見方で言いますと、金利が下がっているときや相対的に金利が高いときは「変動金利」、金利が上がっている時や相対的に金利が低い時は「固定金利」を選ぶのが良いとされています。よって、現在の金利事情としては史上最低金利から徐々に上昇している段階ですので、「固定金利」を選ぶほうが無難な選択肢だといえます。
ちなみに・・・住宅支援機構によると、2017年下期に借り入れをした人の56.5%が変動金利を選択していると発表がありましたが、その半数が「金利について理解していない」「理解しているか不安」とのことです。現在の金利事情でも変動金利に向いている人は下記すべてにチェックが入る人ですので、知らずに変動金利を選択してしまい後悔することのないよう確認してみてくださいね。
□現在共働きである
□将来も共働きを続ける予定である
□安定した収入を得ている(一般水準より高め)
□使途自由な貯蓄が数百万円以上ある
□半年ごとの適用金利をチェックしている
いかがでしたでしょうか?住宅購入時はさまざまな出費がかさみ、目先の返済金額の安さに目を奪われがちですが、金利について正しく理解し、自分にとってベストな選択ができるようしっかりと考えて選ぶことをおすすめします。
不動産屋から住宅購入をすすめられているけれど、どれくらいの金額だったら購入しても問題ないかな?私の場合はどちらの金利タイプを選ぶのがベストなの?など、少しでも疑問や不安をお持ちの方は、Sodan[ソダン]のファイナンシャルプランナーにご相談くださいね。
ブロードマインド株式会社
執筆者:坂本 卓也
新婚世帯や子育て世帯へ向けたマネーセミナー講師として活動。社会保障や金融商品、ニュースでよく聞く言葉など、皆さまの疑問を解決し、生活に役立てていただけるような情報を発信します。

■保有資格
・TLC(生命保険協会認定FP)
・2級FP技能士

■得意分野
資産運用、ライフプラン、保険全般、住宅ローン

■実績
マネーセミナー:年間50回以上開催
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