夢のマイホーム。住宅ローンの頭金っていくら払えばいいの?

2016.02.19 1143view
今は賃貸だけど、いつかは夢のマイホームを購入しようと思っている方に。購入する際に気になるのが、頭金の存在。住宅ローンの頭金をいくら準備しておけば安心なのでしょう。
■住宅ローンの頭金の目安
夢のマイホーム購入。当然ながら大きな出費です。人生で最も大きな買い物といえるでしょう。住宅購入を検討している方から、「物件価格に対して、いくら位の頭金を用意するべきか?」というご質問を頂くことがあります。不動産投資も兼ねてのマイホーム購入を考える場合は、話しが変わってきますが、頭金はなるべく多く用意したほうが安心ですよね。目安としては、最低でも物件価格の10%は準備するべきといえるでしょう。しかし、個人的には「物件価格に対して、頭金をいくら用意する」という考え方よりも、「年収や家族構成にあわせて、ローン金額を決める」という考え方のほうが大事だと思っています。

たとえば、4,000万円のマンションの購入を検討している3つの家族(いずれも夫、妻は30代)がいたとします。


・Aさん一家
家族構成:夫(会社員)、妻(専業主婦)、子ども(小学生)
世帯年収:800万円(夫の収入のみ)
・Bさん一家
家族構成:夫(会社員)、妻(会社員)、子どもなし
世帯年収:800万円(夫500万円、妻300万円)
・Cさん一家
家族構成:夫(会社員)、妻(専業主婦)、子ども(中学生)、子ども(小学生)
世帯年収:1,000万円(夫の収入のみ)
いずれのご家庭も物件価格の10%に値する頭金を用意したとすると、頭金の400万円を引いた3,600万円の住宅ローンを組むことになりますよね。

ここで、考えてほしいことがあります。
一見すると、3家庭とも同じ3,600万円のローンですが、お子さまが2人のCさん一家とお子さまが一人のAさん一家とでローンの負担感は同じでしょうか?

当然、2人分の学費を用意しないといけないCさん一家は、なるべく住宅ローンを少なくしておくほうが安心ですよね。

また、こういった見方もできます。累進課税(所得が高ければ高いほど、税率が引き上げられること)を採用している日本では、世帯年収が同じ800万円のAさん一家とBさん一家でも、実質手取り額が変わってきます。ご主人が単独で稼いでいるAさん一家と比較して、夫婦共働きのBさん一家のほうが実質手取り額は多くなるはずです。
このように、同じ物件価格だったとしても、ご家庭によって返していける住宅ローンの目安が変わってきます。つまり、一概に頭金の目安は、物件価格に対していくらとはいえないのです。
ちなみに、共働きで子どもがいないBさん一家なら、他の家庭より多額のローンを組んでも安心なのでしょうか?

じつは、そう単純な話ではありません。将来的にお子さまができ奥さまが専業主婦や(扶養範囲の)パート勤務を選択した場合、3世帯の中で一番世帯年収が低い世帯となってしまいますよね。このように、ローンを組む場合は、将来的に希望するお子さまの人数や教育プラン、夫婦のキャリアプランなど世帯全体を考える必要があります。これをライフプランと呼んでおり、私たちFPが重視している内容になります。このライフプランを一緒に考えると、「そもそも住宅を購入する必要が無い」という結論に至ることも珍しくありません。
住宅購入を検討する場合には、ライフプランに沿って「いくらまでのローンなら返していけるか?」を考えていくことが重要です。
■頭金なしでもローンは組めるの?
住宅を購入するに当たり、最近では頭金0円で組めるローン(フルローン)も増えてきました。たとえば、35年間固定金利で有名なフラット35もフルローンで借りることができます。フルローンを利用すれば、頭金なしでも物件を購入することは可能です。しかしながら、きちんと頭金を用意して組んだローンと比較すると、金利面などで不利になります。たとえば、前述の35年間固定のフラット35でフルローンを組んだ場合、ローンの90%は一般の金利が適用されますが、残りの10%の部分には高めの金利が適用されます。

[例:物件価格3,000万円の場合]

・頭金を300万で、2,700万円のローンを組んだ場合
→2,700万円(通常の金利)
・3,000万円のフルローンを組んだ場合
→2,700万円部分(通常の金利)+300万円(割高の金利)

人生で最も大きな買い物をするわけですから、フルローンで買うというのは余りに準備不足ですよね。事前にライフプランをしたうえで、ある程度の頭金を用意することをおすすめします。
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