マンションを一定期間貸すための基礎知識

2015.10.21 1170view
「急に主人の転勤が決定し、買ったマンションから泣く泣く引越しをすることに・・・。
任期が終わる3年後にはまた戻れる予定だから、購入済みのマンションをその期間だけ貸したいと思うんだけど、そんな時にはどうしたらいいの?」

今日は、一定期間マンションを貸す時の基礎知識について解説します。
■マンションを貸すことを決めたら。まずは「借りてくれる人を探す」
現在の住まいを誰かに貸す場合、最初にすべきことは「借りてくれる人を探す」ことです。
大切な我が家を貸すわけですから、安心できる人に貸したいですよね。
まずは、親族や友人などで借りてくれる人はいないか確認してみましょう。
また、一部には転勤者の持ち家を借り上げてくれる制度がある会社もあるようです。
お勤めの会社に制度を確認してみてください。
周囲に借りてくれる人がいない場合は、不動産業者を利用することになりますが、
住宅ローンを組んでいる方は、その前に融資銀行に連絡することを忘れないようにしてください
住宅ローンは、契約者本人が居住していることが融資条件になっています。
該当物件を賃貸に出すというのは契約違反となってしまうため、以下2点を伝えて融資銀行の了解を得ることが必要になります。
・転勤(会社都合による)であること
・将来的には戻る予定であること(暫定的な賃貸であること)
■借りてくれる人がいない・・・そんな時は不動産業者を利用しよう
不動産業者を利用する際には、どの不動産業者にするかを決める必要があります。
不動産業者には、入居者を募集する際の「仲介業務」と、入居後の「管理業務」を実施してもらうことが一般的です。
その際に、入居者との契約を以下のどちらかにするかを決定する必要があります。
<普通借家契約>
一般的な賃貸借契約です。注意が必要なのは借り主の権利がとても強い点です。
借り主が引き続き住むことを希望している場合、貸主に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならない等)がない限り、貸主からの解約や契約期間終了による更新拒否ができません。そのため、数年後に戻ってくることを想定している場合には、注意が必要です。
<定期借家契約>
契約期間満了後の更新はありません。契約期間が終了時点で必ず契約が終了するので、確実に明け渡しを受けることが可能です。
契約期間は自由に定める事ができるので、数年後に戻ってくることが決まっている場合は有効な契約形態です。
またすぐに借り手が見つかるように、水周りや壁のクロスなどの補修をしておくことも意識しておきましょう。
不動産業者から、補修工事の業者を紹介してもらうこともできますが、ご自身でもいくつかの工事業者から見積もりを取って選定すると良いでしょう。
■月々いくらでマンションを貸す?賃料の決め方
賃料に関してはどのように決めれば良いのでしょう。賃料は入居者にとっても家選びの重要なポイントです。
 そのため、「賃料をいくらにするのか?」は、慎重に検討すべき重要項目です。
自分で決めることが難しい場合は、賃料査定(当該物件をいくらで貸せるか?)を不動産業者に頼むことも可能です。
複数社に賃料査定を出す事が一般的ですが、ご自身でも賃料の相場観を把握しておきましょう。
賃料の相場は、大手不動産サイト(HOME’SCHINTAI等)で簡単に調べることも可能です。
■不動産業者選び。2つのポイントをチェックしよう
前述の通り、借主を見つけられない場合は、不動産業者を利用することになります。
賃料査定の結果、最も高い賃料査定を出してくれた不動産業者に依頼したくなりますが、賃料査定結果だけで不動産業者を決めてしまうのも問題です。
不動産業者は、特に以下2点をポイントにチェックしましょう。
1)当該業者の業務範囲の広さ
前述の通り、借主を見つけるまで、借主を見つけたあと、それぞれで不動産業者にはお世話になります。依頼を検討している不動者業者がどこまでやってくれるのかはチェックが必要でしょう。
2)担当者との相性
担当者との相性も重要です。転勤などで遠くに行ってしまう場合、なかなか自身の不動産の近況を確認することが難しくなります。
そのため何か気になることが発生した時に、担当者と気軽に連絡が取れる関係性を築いておくことは非常に重要です。
また、最近では転勤者の留守宅管理を専門にする「リロケーション会社」と言うのも増えてきました。
一般の不動産業者よりも転勤者向けの不動産管理のノウハウが多く蓄積されていることが期待できます。一度チェックしてみると良いでしょう。
愛着のある大切なご自宅です。
帰ってきた時に「マンションを貸す前はこんな状態ではなかった・・・・」とならないように、良い借主を見つけられると良いですね!
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